EL ARRENDAMIENTO DE LOCALES EN LA NUEVA REGULACIÓN DEL IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES DEL PAIS VASCO (IV). Régimen especial de entidades con actividad cualificada de arrendamiento de inmuebles.

Tras analizar en artículos anteriores las especialidades que pueden ser de aplicación al desarrollo de esta actividad dentro del régimen general en la nueva regulación establecida por las NFIS, describiermos en este artículo el régimen especial previsto para la misma, siempre que se cumplan los requisitos exigidos y se opte por el mismo.

Cuando en el desarrollo de la actividad de arrendamiento de locales se cuente con una plantilla media anual de, al menos, cinco trabajadores empleados por cuenta ajena a jornada completa y con dedicación exclusiva a la actividad, no computándose a estos efectos las personas vinculadas, los contribuyentes podrán optar por la aplicación del régimen especial de entidades con actividad cualificada de arrendamiento de inmuebles o por la aplicación de las especialidades establecidas en el régimen general para las microempresas o pequeñas y medianas empresas, si cumplen el resto de las condiciones exigidas para tener tal consideración.

Dado que las NFIS impiden la aplicación de los beneficios y especialidades establecidas para las microempresas, pequeñas y medianas empresas si se opta por la aplicación del régimen especial previsto para las entidades con actividad cualificada de arrendamiento de inmuebles, será preciso conocer las ventajas e inconvenientes de ambos para proceder a la elección del más favorable.

Este régimen será de aplicación a quienes desarrollen como actividad principal el arrendamiento de bienes inmuebles contando para ello con una plantilla en los términos antes indicados.

El régimen fiscal consiste en no integración en la base imponible del 25 por 100 de las rentas obtenidas por el arrendamiento o la transmisión de los bienes inmuebles, siempre que éstos hayan estado efectivamente arrendados, cumpliendo los requisitos de personal contratado, durante al menos 10 años.

Se trata de un ajuste de la base imponible mediante el cual se reducirá la misma en la cantidad resultante de aplicar el citado porcentaje a las rentas netas obtenidas en el desarrollo de la actividad. En consecuencia, previamente a la aplicación de la reducción, los ingresos íntegros obtenidos se verán minorados en todos los gastos necesarios para su obtención sin ninguna restricción, incluida la amortización correspondiente a los bienes inmuebles.

De este modo, se puede afirmar que el tipo efectivo aplicable al desarrollo de la actividad cuando se cumplan estos requisitos será el 21% sobre las rentas obtenidas en la actividad.

No podrán aplicarse las correcciones en materia de aplicación de resultado: la compensación para fomentar la capitalización empresarial, la reserva especial para la nivelación de beneficios o la destinada al fomento del emprendimiento y el reforzamiento de la actividad productiva.

El resto de la regulación del impuesto resulta de aplicación a estas sociedades sin ninguna otra particularidad a excepción, como se ha indicado al comienzo del artículo, de las especialidades establecidas para las microempresas, pequeñas o medianas empresas.

CONCLUSIÓN

Las NFIS han configurado una compleja regulación de la tributación aplicable al desarrollo de la activiad de arrendamiento de locales, según se den unas u otras caracteristicas de la propia entidad o de sus socios y se cumplan unos u otros requisitos. Las ventajas de aplicar un régimen respecto de otro pueden ser importantes y el análisis pormenorizado de cada caso y situación concreta resulta imprescindible dada la regulación dispersa de las diferentes medidas aplicables.

A grandes rasgos se puede afirmar que, cuando no se cuente con una plantilla de al menos cinco trabajadores a jornada completa y dedicación exclusiva para el desarrollo de la actividad, la consideración de sociedad patrimonial resulta muy atractiva, si bien se deben cumplir los demás requisitos exigidos para ello.

En caso de que se cuente con el número de trabajadores indicado en las circunstancias expuestas, se puede afirmar que el régimen de microempresa será el más favorable, siempre y cuando se cumplan el resto de los requisitos para tener dicha consideración. En otro caso, el régimen especial de arrendamiento cualificado de inmuebles resultará el más conveniente.

   

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