EL IVA Y LAS OBRAS DE ACONDICIONAMIENTO COMO PARTE DE LA FORMA DE PAGO EN LOS ARRENDAMIENTOS

Uno de los aspectos más importantes a la hora de poner en marcha un proyecto de negocio es la disponibilidad inmediata de tesorería, buscándose para ello mecanismos que puedan paliar o cuando menos mitigar dicho efecto.

Ante este hecho, una alternativa muy frecuente es la acordar con el arrendador del inmueble una minoración en las cuotas mensuales a satisfacer a cambio de que el arrendatario asuma las obras de adecuación o acondicionamiento, revirtiendo dichas obras al final del contrato hacia el propietario.

Pues bien, siendo esto así, parece claro que nos encontramos con una contraprestación mixta, dineraria, por un lado, y no dineraria o en especie por la entrega futura de las obras o mejoras realizadas.

Por ello, es preciso tener en cuenta que en el ámbito del IVA la base imponible del arrendamiento incluirá, además del importe monetario de la renta, las cantidades asimiladas a la misma así como cualquier otro crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma. En el caso que nos ocupa, la obras de mejora que realiza el arrendatario y que quedarán en beneficio del arrendador a la extinción del arrendamiento.

Llegados a este extremo, podemos observar cómo la base imponible se determina bajo dos componentes: uno dinerario y otro en especie.

A estos efectos, será de aplicación lo establecido en el apartado uno, del artículo 79 de la Ley del IVA recientemente modificada, y que establece que “se considerará base imponible el resultado de añadir al importe, expresado en dinero, acordado entre las partes, por la parte no dineraria de la contraprestación, el importe de la parte dineraria de la misma… “

Es preciso matizar que de cara a dicha cuantificación, habrá que tener en cuenta criterios financieros.

Una vez determinada la base imponible (que deberá de imputarse periódicamente según los criterios anteriores) será preciso determinar el momento de devengo.

En este sentido, la normativa dispone que en los arrendamientos (operación de tracto sucesivo o continuado), el Impuesto sobre el Valor Añadido se devengará en el momento en que resulte exigible la parte del precio que comprenda cada percepción.

En concreto y respecto de la parte de la contraprestación dineraria, será el contrato el que determine dicho momento. No obstante, para determinar el devengo de la parte de la contraprestación consistente en la reversión de las obras, es la normativa la que contempla que en aquellos supuestos en los que la periodicidad de la renta se haya fijado por un plazo superior a un año natural, el devengo del Impuesto se producirá a 31 de diciembre de cada año por la parte proporcional correspondiente al período transcurrido desde el inicio de la operación, o desde el anterior devengo, hasta la citada fecha.

En consecuencia, el devengo de la parte de la contraprestación derivada de la futura entrega de las obras se producirá a 31 de diciembre de cada año por la parte proporcional correspondiente al periodo transcurrido desde el inicio de la operación, o desde el anterior devengo, hasta la fecha de reversión.

Por último, y para finalizar, no hay que olvidar que toda vez que nos encontramos ante una permuta (parte del precio del alquiler se satisface mediante la entrega de la obra futura) el arrendatario también deberá emitir una factura con IVA por las obras que entregará en un futuro, importe equivalente a la parte de base imponible de la factura recibida en concepto de alquiler del arrendador.

   

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