La Audiencia Provincial de Girona siguiendo la misma línea jurisprudencial de la Audiencia Provincial de Navarra del pasado 17 de diciembre dicta un auto con fecha 16 de septiembre de este año en el que declara no justificada la aplicación de lo dispuesto en el artículo 579 de la LEC, consistente en permitir al banco seguir adelante con la ejecución “si subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito”. La justificación para disentir de lo dispuesto en el citado precepto se encuentra en las siguientes argumentaciones:

En primer lugar, teniendo en cuenta que el banco hace suyo el bien hipotecado por el valor fijado en la propia escritura de concesión del crédito hipotecario, no puede considerarse que el producto obtenido con la subasta sea insuficiente para cubrir el crédito, ya que resulta de aplicación la denominada doctrina de los actos propios, consistente, en el caso concreto, en que una vez tasada la finca en una de terminada cuantía no cabe, si no es contraviniendo dicha doctrina, incorporar como propio el bien subastado sin darle el mismo valor que inicialmente se fijó.

En segundo lugar y en relación a lo dispuesto en el artículo 82.1 de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios se consideran cláusulas abusivas “todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”. Este desequilibrio tiene lugar si el banco pretende obtener después de haber cobrado lo adeudado y sin justa causa otras cantidades que no le corresponden (enriquecimiento injusto). Además, conforme al artículo 85.6 del citado texto se consideran nulas las cláusulas que prevean una indemnización desproporcionadamente alta al consumidor y usuario que no cumpla con sus obligaciones.

En tercer y último lugar, la actuación de la entidad financiera que pretende seguir adelante con la ejecución por considerar que su crédito no ha quedado cubierto se considera que incurre en abuso de derecho, siendo tal conducta contraria al principio de buena fe (7 del Código Civil y 11 de la LOPJ).A su vez, esa misma actuación comporta un ejercicio antisocial del derecho en la medida en que se pretende obtener en base a lo dispuesto en una norma jurídica una consecuencia que no entra dentro de la previsión para la que esa norma fue dictada, máxime cuando la pérdida de valor de la finca que se alega por la entidad financiera es directamente achacable a la crisis económica fruto a su vez de la mala praxis del sistema financiero del que forma parte la entidad ejecutante.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real de 22 de Junio de 2011, resuelve un recurso de apelación presentado por un particular, contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Infantes de fecha 23 de Julio de 2010, que había estimado una acción de desahucio.

Los argumentos de la demandada recurrente se centran en señalar que la acción de desahucio no puede prosperar ya que es la copropietaria de la vivienda y se ha encargado del pago de los gastos de la vivienda así como de las distintas operaciones comerciales en relación al pago de las mismas. Además, presenta una demanda reconvencional solicitando la extinción del condominio, la división de la finca y la declaración de nulidad de la escritura de compraventa al constar sólo la recurrida como compradora.

Por su parte, la demandante recurrida señala que durante los años 2005 y 2006 la demandada recurrente y ella fueron pareja de hecho, y que la vivienda en que vivían ambos fue adquirida por la recurrida con lo que la acción de desahucio debe prosperar ya que el recurrente pretende permanecer en la vivienda sin título habilitante para ello.

La Audiencia Provincial de Ciudad Real en Sentencia de fecha 22 de Junio de 2011, decide estimar parcialmente el recurso de apelación.

En relación a la demanda reconvencional, señala que la misma no puede ser estimada ya que no se admite en los juicios verbales tal y como reconoce el artículo 438.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Sin embargo, estima parcialmente el recurso de apelación al considerar probado que la vivienda fue adquirida cuando ambas partes mantenían una relación de pareja, que fue pagada a través de una cuenta conjunta que pertenecía a los dos, y que ambos siguen viviendo en la misma vivienda.

Por consiguiente, considera que no existe una cesión gratuita del inmueble, y que por consiguiente no puede prosperar la acción de desahucio. Una vez indicados los argumentos utilizados por esta Sentencia para desestimar la acción de desahucio, debemos señalar que a nuestro juicio la misma no interpreta correctamente el ordenamiento jurídico. Cierto es que la demanda reconvencional no puede ser presentada en un juicio verbal pero sin embargo, la Sentencia yerra a la hora de estimar el recurso de apelación, desestimando de este modo la acción de desahucio por precario.

En este sentido, señala esta Sentencia que la situación enjuiciada escapa de la pura cesión graciosa de la posesión, enmarcándose en los efectos de una ruptura de pareja con la necesidad de liquidar el entramado económico que se originó durante la relación en la vía del juicio ordinario. Sin embargo, esta Sentencia parece omitir que las uniones de hecho no son equiparables al matrimonio, con lo que no se puede aplicar a aquéllas las normas reguladoras del régimen económico matrimonial. Por consiguiente, sí nos encontramos en un caso de precario ya que la demandante recurrida ha cedido gratuitamente la posesión a la demandada recurrida durante todos los años de convivencia.

Por otra parte, de la hermenéutica de esta Sentencia deducimos otro hecho con el que no podemos estar para nada de acuerdo. Así, esta Sentencia incurre en contradicciones al llegar a reconocer en su Fundamento de Derecho Tercero, la aplicación de la presunción de titularidad que supone la inscripción registral (artículo 38 de la Ley Hipotecaria), para posteriormente señalar que la cuestión no es pacífica al existir indicios tendentes a considerar que la demandada recurrente intervino personal y económicamente en las gestiones tendentes a la adquisición de la vivienda.

En mi opinión, la Sentencia incurre en un craso error porque existiendo una persona con un título registral que le legitima como única propietaria de la vivienda y otra persona que no dispone de ningún título para justificar su dominio, es evidente que debe prosperar la acción de desahucio por precario, al cumplirse todos y cada uno de sus presupuestos a saber:

a) La demandante recurrida tiene la posesión de la finca a título de dueño.

b) La finca se encuentra identificada.

c) La demandada recurrente ha estado usando el inmueble a título gratuito ya que el hecho de que el dinero que dio lugar a su adquisición haya procedido de una cuenta conjunta no es óbice para señalar que está usando de modo gratuito una finca que pertenece a otro titular.

La Sentencia objeto de este artículo divaga constantemente reiterándose en señalar que existen cuestiones controvertidas que deben ser analizadas en el juicio ordinario, y en ningún caso en el juicio verbal.

Sin embargo, desde el punto de vista doctrinal podemos citar a D. Óscar Fernández León que en su artículo “El procedimiento por precario”, señala que la necesidad de acudir al juicio ordinario en este tipo de supuestos, tan sólo opera cuando es necesario realizar un examen en profundidad acerca de la validez del título. En nuestro caso, no existen dichas dudas al encontrarse la vivienda inscrita a favor de la demandante recurrida, con lo que ella es la única dueña de la vivienda, y la acción de desahucio por precario debería haber sido estimada.

En resumen, esta Sentencia analiza una de las cuestiones más candentes de la actualidad como es el ejercicio de la acción de desahucio por precario en el ámbito de las parejas de hecho.