FIJADA DOCTRINA SOBRE LA BASE IMPONIBLE EN DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL: Análisis de la sentencia del Tribunal Supremo de 11 de abril de 2013

La sentencia objeto del presente comentario supone el punto final a una de las cuestiones más controvertidas relacionadas con la fiscalidad inmobiliaria en sentido amplio.

El problema suscitado era tan sencillo como la determinación de la base imponible de la cuota gradual de la modalidad de Documentos Notariales del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en negocios tales como la declaración de obra nueva o la división horizontal.

Con carácter general, el artículo 30 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante, TRLITPAJD) establece que la base imponible será el valor declarado, “sin perjuicio de la comprobación administrativa”.

El ITP-AJD, como es sabido, se trata de un tributo cedido a las Comunidades Autónomas, las cuales han usado y abusado el procedimiento de comprobación de valores regulado en el artículo 134 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (en adelante, LGT).

En concreto, el artículo 134 de la LGT habilitaba a la Administración a utilizar los medios previstos en el artículo 57 del citado texto legal, entre los que se encontraba el dictamen de peritos de la Administración o el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria.

Como consecuencia de lo anterior, en las escrituras de declaración de obra nueva o de división horizontal, la Administración inició procedimientos de comprobación de valores tomando en muchas ocasiones como valor el asignado para la tasación de fincas que, tal y como la experiencia nos ha demostrado, poco o nada tenía que ver con el valor real.

El nudo gordiano de lo discutido se hallaba en determinar si la base imponible de esos dos negocios jurídicos típicos del tráfico inmobiliario debe atender al valor real del inmueble o al coste de ejecución de la obra, en un sentido más cercano al de la base imponible del ICIO.

Ante la existencia de jurisprudencia de los Tribunales Superiores de Justicia disonante en la materia, el Tribunal Supremo ha resuelto finalmente en sentencia de 11 de abril de 2013 el recurso de casación para la unificación de doctrina, fijando la siguiente doctrina:

El valor real de lo edificado no puede conducir a la valoración del inmueble como resultado final de la obra nueva; no es eso lo que se ha de valorar, sino el coste de ejecución del mismo, conceptos ambos (coste de ejecución frente a valor del inmueble terminado) que no tiene por qué coincidir, pues por ejemplo en la valoración del inmueble pueden influir factores como la localización del mismo o su uso que no tienen por qué afectar al coste de ejecución.

Está fuera de discusión que lo que se valora no es una transmisión patrimonial sino un documento notarial, (…). Se trata de un negocio jurídico distinto del traslativo, diríase que de menor entidad y, por lo mismo, merecedor de una tributación más benigna que de si un negocio traslativo de dominio se tratara. En caso contrario, si la base imponible en la declaración de obra nueva absorbiera el beneficio que se espera obtener de la venta de un inmueble en el mercado y que debe ir incorporado al valor real del inmueble en esa operación concreta se terminaría por gravar dos veces la misma manifestación de riqueza”.

Una vez fijada la doctrina y la interpretación queda expedita la vía para la rectificación de aquellas autoliquidaciones efectuadas sobre hechos imponibles no prescritos de declaraciones de obra nueva o división horizontales.

   

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