Método para comprobar el valor real de un inmueble: aplicación de coeficientes multiplicadores a los valores catastrales

En las siguientes líneas se comenta lo establecido por el TS en dos recientes sentencias (STS 5-6-2018 rec. 2867/2017; STS 5-6-2018 rec. 1881/2017) que, en definitiva, vienen a establecer que para que la Administración tributaria lleve a cabo la valoración de un inmueble no es suficiente con que aplique determinados coeficientes al valor catastral, en cuanto que, el acto de determinación del valor real de los inmuebles ha de ser singularizado, motivado y fruto de un examen del inmueble, normalmente mediante visita al lugar.

El Tribunal parte del contenido del art. 108.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (en adelante LGT) 4. Los datos y elementos de hecho consignados en las autoliquidaciones, declaraciones, comunicaciones y demás documentos presentados por los obligados tributarios se presumen ciertos para ellos y sólo podrán rectificarse por los mismos mediante prueba en contrario”.

Esta presunción que en una primera aproximación vincularía únicamente a los obligados tributarios, vincula en cierto modo también a la Administración, dado que, en un sistema fiscal como el nuestro que descansa ampliamente en la autoliquidación como forma preponderante de gestión, “una autoliquidación que contenga un ingreso se equipara en sus efectos, por la ley tributaria, a un acto de ejercicio de potestad en que se obtuviera el mismo resultado, lo que sucede cuando lo declarado por el obligado a ello no se comprueba, investiga o revisa.

De modo que, si la Administración tributaria no está de acuerdo con el valor declarado por el contribuyente en la transmisión de un inmueble, tiene que justificar por qué no acepta dicho valor. Para ello la Administración tiene que: 1) suponer que el precio declarado no se corresponde con el efectivamente satisfecho, lo que exige la necesaria prueba a cargo por su parte; 2) admitir que el valor declarado como precio de la compraventa es el efectivamente abonado, pero no corresponde con el valor real, que es cosa distinta. En este caso, también tendría que justificar la Administración la fuente de esa falta de concordancia.

No cabe pues la inversión de la carga de la prueba, no se puede obligar al interesado a probar que el valor comprobado por la Administración no se corresponde con el valor real. Más aún, cuando el método de comprobación del valor real de transmisión de un inmueble urbano, empleado por la Administración tributaria consiste en aplicar un coeficiente multiplicador sobre el valor catastral asignado al mismo (art. 57.1 b) de la LGT)[1].

Este medio legal de comprobación presupone, por definición, otorgar a la Administración tributaria la facultad rectificar las declaraciones o autoliquidaciones del contribuyente basándose en estimaciones, en datos o magnitudes genéricas, presuntivas y, por ende, meramente hipotéticas. Además de su generalidad, el método conducir a una verdadera ficción cuando, por el transcurso del tiempo, los valores tomados como base pierdan actualidad o se desvíen notablemente de la evolución de los precios en el mercado inmobiliario.

De manera que, el Tribunal establece que el método de valoración previsto en el art. 57.1 b) de la LGT no es un método idóneo, por su abstracción, para establecer el valor real. Dicho método no es adecuado para valorar los bienes inmuebles a los efectos de los impuestos cuya base imponible lo constituye legalmente su valor real.

No salva la legalidad de dicho método el que el interesado pueda promover una tasación pericial contradictoria para desvirtuar el valor comprobado por la Administración tributaria, ya que, con independencia de que se trate de una vía opcional, junto con los otros medios que el ordenamiento ofrece para reaccionar contra los actos de aplicación, no se puede medir la legalidad o ilegalidad de una disposición general en función de la capacidad de reacción a posteriori de quien resulte disconforme con ella.

[1] Artículo 57 Comprobación de valores

  1. El valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria podrá ser comprobado por la Administración tributaria mediante los siguientes medios:
  2. b)Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal.

Dicha estimación por referencia podrá consistir en la aplicación de los coeficientes multiplicadores que se determinen y publiquen por la Administración tributaria competente, en los términos que se establezcan reglamentariamente, a los valores que figuren en el registro oficial de carácter fiscal que se tome como referencia a efectos de la valoración de cada tipo de bienes. Tratándose de bienes inmuebles, el registro oficial de carácter fiscal que se tomará como referencia a efectos de determinar los coeficientes multiplicadores para la valoración de dichos bienes será el Catastro Inmobiliario”.

   

0 comentarios

Escribe tu comentario

¿Quieres unirte a la conversación?
Agradecemos tu participación.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *