¿CUÁNTO TENGO QUE PAGAR SI VENDO MI CASA?

Cuando un propietario se plantea la venta de su vivienda, son numerosas las dudas que le surgen al respecto: ¿Cuánto voy a tener que pagar Hacienda? ¿Hay algún modo de conseguir algún ahorro en la factura fiscal? ¿Vendo ya o espero al año que viene? Si bien es cierto que cada caso debe analizarse de forma individualizada, en las siguientes líneas se analizarán los Impuestos a pagar por la venta de la vivienda y las ventajas fiscales que existen en la actualidad.

Cuando se transmite un inmueble se produce una alteración patrimonial a declarar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante, IRPF). En este sentido el contribuyente deberá integrar en la base imponible del ahorro una ganancia o pérdida patrimonial, que resultará de la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, actualizado mediante la aplicación de unos coeficientes que se aprueban anualmente.

En el caso en el que la alteración patrimonial genere una ganancia, su importe se integrará en la base imponible del ahorro, tributando a un tipo impositivo que oscila entre el 20%-25%.

Por el contrario, en el supuesto en el que la transmisión del inmueble genere una pérdida patrimonial, dicha pérdida podrá ser compensada con ganancias patrimoniales que se generen en los cuatro años sucesivos a la venta de la vivienda.

No obstante, conviene destacar que, en supuesto de que la vivienda haya sido adquirida por herencia y ésta hubiera estado exenta, es decir, no se hubiera tributado por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, si la venta de la vivienda genera una pérdida, ésta no podrá tenerse en cuenta a efectos del IRPF.

En cuanto a los inmuebles adquiridos con anterioridad al 31 de diciembre de 1994, existe un régimen transitorio, cuya aplicación resulta verdaderamente interesante ya que, a la parte proporcional de la ganancia que se genera entre la fecha de adquisición y el 31 de diciembre de 2006 se le aplica un coeficiente reductor, llegando incluso a no tributar la ganancia que se genera entre dichas fechas.

Por lo que respecta a la factura fiscal, además de la cuota a pagar que resulte del IRPF, el vendedor tendrá que hacer frente al Impuesto sobre el Valor del Terreno de Naturaleza Urbana, (en adelante, IIVTNU), comúnmente conocido como “plusvalía municipal”.

Hasta la fecha, los Ayuntamientos han calculado la base imponible del IIVTNU a partir del valor catastral del suelo, valor que es actualizado al alza anualmente, sin tener en cuenta si realmente el terreno transmitido ha generado una ganancia o pérdida. Es decir, los Ayuntamientos a la hora de girar el Impuesto no han tenido en cuenta la realidad económica de la operación, exigido el Impuesto incluso en aquellos casos en los que se ha vendido por un valor inferior al de adquisición.

No obstante, los Tribunales se están pronunciando al respecto estableciendo que el propio hecho imponible del Impuesto exige que se produzca un “incremento de valor”, de modo que en aquellos supuestos en los que no existe dicho incremento, el hecho imponible no puede quedar supeditado a las reglas objetivas del cálculo del Impuesto. En definitiva, las Sentencias publicadas recientemente permiten impugnar las liquidaciones de plusvalía municipal de aquellos inmuebles cuya transmisión ha generado una pérdida y no hayan prescrito aún.

Por último, una vez analizado el coste fiscal que puede derivar de la venta de las viviendas, vamos estudiar las ventajas fiscales existentes en la actualidad para conseguir un ahorro en el pago de los Impuestos. No obstante, a este respecto conviene advertir que todas las ventajas fiscales que se detallan a continuación son aplicables cuando el contribuyente transmita su vivienda habitual, es decir, no serán aplicables, por ejemplo, a aquellos supuestos en los que el contribuyente transmita su vivienda de veraneo o de la montaña.

En primer lugar, la normativa prevé una exención para aquellas personas mayores de 65 años que transmitan su vivienda habitual, estableciendo que la ganancia derivada de la venta del inmueble estará exenta con el límite de 400.000 euros. Esta bonificación, puede resultar verdaderamente interesante para aquellas personas mayores de 65 años que se estén planteando transmitir su vivienda habitual.
Por otro lado, aquellos contribuyentes que tengan intención de cambiar de vivienda habitual, deben tener en cuenta que, podrá quedar exenta de tributación la parte de la ganancia patrimonial que obtengan de la venta de su antigua vivienda y que reinviertan en la nueva. La norma establece un plazo de dos años para materializar la compra de la nueva vivienda, y también se aplica la exención en aquellos supuestos en los que la adquisición de la nueva vivienda se hubiera formalizado en los dos años anteriores a la fecha de la venta de la antigua.

Por último interesa destacar en relación a la exención por reinversión de vivienda habitual, que cuando el contribuyente todavía tenga pendiente de pago el préstamo para la adquisición de la primera vivienda, la cantidad a reinvertir será igual al valor de trasmisión menos el principal del préstamo que se encuentra pendiente de amortizar, ya que se entiende que el importe obtenido en la transmisión se destina en primer lugar a la amortización del préstamo.

En definitiva, cuando uno se plantea vender su vivienda son numerosas las cuestiones a tener en cuenta, influyendo considerablemente el coste fiscal que pueda derivar de la operación. En este sentido, se recomienda que en caso de que estén barajando la posibilidad de la venta de una vivienda, se pongan en contacto con profesionales de la materia para conseguir optimizar la carga fiscal.