Gastos adicionales en la compraventa de inmuebles y sujetos obligados a su pago

La compraventa de un inmueble, ya sea una vivienda, un garaje o un local comercial, conlleva una serie de gastos e impuestos asociados a la transmisión de la propiedad, que más allá del precio pactado en la operación, representan un incremento en el coste de la transacción.

En las próximas líneas analizamos los gastos aparejados a las compraventas de inmuebles entre particulares y las compraventas de inmuebles de nueva construcción promovidas por empresas, advirtiendo de que, en el caso de que la compraventa lleve aparejada financiación bancaria (préstamo hipotecario), los gastos se incrementarán sobre lo aquí expuesto.

Por un lado, corresponden por ley al comprador los siguientes gastos:

A. Notaría: A pesar de que el código civil indica que los gastos de notaría se reparten entre comprador y vendedor, en la práctica, lo habitual es pactar que el comprador abone los gastos de otorgamiento de la escritura, lo cual se hace constar en el propio documento público. El coste lo calcula el propio notario aplicando un arancel establecido por Real Decreto sobre el valor del inmueble que se transmite.

B. Registro de la propiedad: Los gastos de inscripción de la nueva titularidad en el registro de la propiedad corresponden también al comprador, pues es quien tiene interés en que el inmueble se inscriba a su nombre. El cálculo lo realiza el Registro aplicando también un arancel sobre el valor escriturado del inmueble.

C. Gastos de gestoría: Se trata de un gasto voluntario, al que se deberá hacer frente si se delegan en una gestoría la liquidación de impuestos y la tramitación de la inscripción en el registro de la propiedad.

D. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).

Si el comprador adquiere a una empresa un inmueble de nueva construcción, el impuesto a abonar será el IVA, cuyo tipo general es del 21%. En el caso de las viviendas (incluidas dos plazas de garaje y anexos) el tipo a aplicar es el reducido del 10%, todo ello calculado sobre el valor real del inmueble. En este caso, al tratarse de operaciones formalizadas en escritura pública e inscribibles, junto con el IVA, el comprador deberá pagar también el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Este impuesto se calcula aplicando sobre el valor real del inmueble transmitido el tipo de gravamen que establezca cada Comunidad Autónoma, siendo el tipo del País Vasco del 0,5%. Este impuesto establece además desde el 1 de julio de 2010 una exención para las primeras transmisiones de vivienda, supuesto en el cual únicamente se tributará por IVA.

En cambio, si el vendedor es un particular que no actúa como empresario, o se trata de un inmueble que no es de nueva construcción, el comprador tendrá que hacer frente al ITP. Se trata de un impuesto estatal cedido a las Comunidades Autónomas, por lo que el tipo varía en cada una de ellas. En el País Vasco el tipo general es del 7% sobre el valor real del inmueble, aunque en el caso de las viviendas (incluidas dos plazas de garaje, y anexos) el tipo baja hasta el 4%. Además, en algunos casos particulares, bajo el cumplimiento de una serie de requisitos (vivienda habitual, menos de 120m, etc.) cabe la posibilidad de aplicar un tipo reducido del 2,5%.

Como particularidad, el IVA y el ITP recogen reglas especiales para segundas transmisiones adquiridas por particulares y cuyo destino sea el alquiler, en cuyo caso el comprador pasa a adquirir la condición de empresario o profesional.

Por su parte, corresponden al vendedor particular los siguientes gastos:

A. Certificado de eficiencia energética: El vendedor es el encargado de aportar este documento que indica los aspectos energéticos del inmueble, por lo que, correrán a su cargo los gastos que en su caso se originen para su obtención.

B. Cancelación de cargas anteriores. Si el inmueble transmitido tuviera hipotecas u otras cargas inscritas, el vendedor debe levantarlas con carácter previo o simultáneo a la compraventa.

C. Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal): Es un impuesto local cuyo pago corresponde al vendedor. El cálculo del impuesto se realiza aplicando un tipo de gravamen distinto en cada municipio, en función del valor catastral del inmueble y el número de años de tenencia. En el supuesto de que no haya ganancia en la transmisión, no se devenga Plusvalía Municipal.

D. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): El pago del IBI del año en que se produce la compraventa corresponde legalmente al vendedor, por ser el titular del inmueble a 1 de enero del año correspondiente. No obstante, el Tribunal Supremo entiende que en caso de compraventa, el vendedor puede repercutir al comprador dicho impuesto, aplicando un prorrateo en proporción al tiempo en el que cada parte ha sido propietaria del inmueble durante el año.

Cabe señalar que la relación de gastos aquí expuesta corresponde con lo establecido en la regulación legal, pudiendo en todo caso el comprador y vendedor, en contraposición al régimen general, pactar cuál de las dos partes hará frente a su pago, en cuyo caso, se estará a lo pactado.